Отримуйте інформацію лише з офіційних джерел
Єдиний Контакт-центр судової влади України 044 207-35-46
У грудні 2013 року Вищий господарський суд України погодився з правовою позицією господарського суду Кіровоградської області та Дніпропетровського апеляційного господарського суду у справі за позовом Кіровоградської міської ради (надалі – Міська рада) про розірвання договору оренди землі від 16.05.2006 №199, укладеним між нею та Товариством з обмеженою відповідальністю «Укрсфера» (надалі – Товариство).
Йдеться про справу, порушену господарським судом у травні минулого року за зверненням Міської ради стосовно дострокового припинення права користування (оренди) земельною ділянкою загальною площею
Вищий господарський суд України, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування місцевим і апеляційним судами норм матеріального та процесуального права при прийнятті судових рішень, дійшов однозначного висновку – Міська рада не довела обставин, які у відповідності до норм чинного законодавства України є підставами для розірвання спірного договору оренди землі.
Що нам говорить з цього приводу чинне земельне законодавство України?
Орган місцевого самоврядування України є органом, який уповноважений розпоряджатися землями територіальних громад. І саме за рішеннями такого органу здійснюється розпорядження зазначеними землями, встановлюється та змінюється їх цільове призначення, вирішуються інші питання в галузі земельних відносин.
Положення Земельного кодексу України чітко визначають, що за рішеннями ради, які приймаються на сесіях більшістю депутатів, здійснюється передача земельних ділянок комунальної власності в оренду шляхом укладення відповідних договорів оренди землі (винятки становлять випадки надання землі в оренду за результатами аукціону).
У зазначеній справі, підставою для передання земельної ділянки під Центральним сквером в оренду Товариству та укладення договору оренди землі, стало рішення дванадцятої сесії четвертого скликання Кіровоградської міської ради № 1230 від 28.09.2004, яким Товариству надано в оренду на 49 років названу вище земельну ділянку під – «…розміщення комплексу «Сквер Центральний»…..».
Серед вимог до проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду, встановлених рішенням – розробка проекту реконструкції скверу «Центральний» з розміщення об’єктів надання послуг населенню, зміни існуючих зелених насаджень.
В силу вимог закону договір – це домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення прав та обов'язків. Договір діє протягом строку, на який його укладено і у принципі, розірвання договору в односторонньому порядку не допускається (крім випадків, якщо інше не передбачено законом або самим договором).
Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання за рішенням суду можливо лише на підставах, визначених Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі» та іншими законами України.
Отже, вирішуючи спір про розірвання договору оренди землі, суд має встановити наявність у сторони договору саме тих порушень, які законодавчо визначені підставою припинення такого договору. При цьому, про наявність даних порушень (підстав для розірвання договору) має повідомити заінтересована сторона, тобто позивач у справі. Тоді як суд, здійснюючи розгляд справи, обмежений повідомленими підставами позову, матеріалами судової справи та має розглядати справу в межах заявлених позовних вимог.
Однією із підстав заявлених позовних вимог Міська рада визначила порушення Товариством умов Договору в частині використання земельної ділянки за цільовим призначенням, зокрема здійснення на території земельної ділянки торговельної діяльності та розміщення на ній торговельних об’єктів.
Повертаючись до положень Земельного законодавства України, слід відмітити, що кожна земельна ділянка в Україні, незалежно від її форми власності чи використання, має конкретне цільове призначення. Цільове призначення земельної ділянки – це використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку. Іншими словами, під цільовим призначенням слід розуміти встановлені законодавством та конкретизовані відповідними органами влади допустимі межі використання земельної ділянки громадянами та юридичними особами.
Дійсно, за умовами договору в оренду Товариству передано земельну ділянку з цільовим призначенням – землі житлової та громадської забудови. Відповідно до положень статті 38 Земельного кодексу України такі землі мають використовуватися для розміщення житлової забудови, громадських будівель та споруд, інших об’єктів загального користування.
Єдиними обставинами, які за твердженням Міської ради свідчили про нецільове використання Товариством земельної ділянки під Центральним сквером – це здійснення на території Центрального скверу торгівельної діяльності, розміщення торгівельних об’єктів. На підтвердження повідомлених обставин Міською радою надано матеріали адміністративних правопорушень, за якими фіксувалось здійснення торгівлі громадянами, а також Акт перевірки комісії, створеної Міською радою, яким зафіксовано «….встановлення торгівельних павільйонів…». Тобто, жодний із наданих Міською радою до справи документ не містив відомостей про те, що торгівельні об’єкти, розміщення яких виявлено у Центральному сквері, належать Товариству, або те, що Товариством здійснюється торгівельна діяльність.
Поряд з цим, враховуючи визначення поняття «сквер», що надано у чинних нормативно – правових актах, господарські суди встановили, що доступ інших осіб до отриманої Товариством земельної ділянки є вільним та необмеженим. А згідно з нормами законодавства та умовами договору оренди землі Товариство не уповноважене здійснювати контроль за несанкціонованою торгівлею на відповідній земельній ділянці іншими особами, які мають право вільного доступу до відповідної земельної ділянки, та вживати заходів впливу щодо таких осіб.
Варто звернути увагу на те, що орган місцевого самоврядування відповідно до вимог чинного законодавства здійснює самоврядний контроль за станом благоустрою і утриманням територій населених пунктів, контроль за дотриманням Порядку провадження торговельної діяльності та правил торговельного обслуговування на ринку споживчих товарів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 15 червня 2006 р. №833. Орган місцевого самоврядування відноситься до тих органів, які уповноважені притягувати правопорушників до встановленого законодавством виду відповідальності за порушення правил у сфері благоустрою населених пунктів та вживати в межах свої компетенції заходи по усуненню виявлених правопорушень у згаданій сфері, включаючи заходи по запобіганню несанкціонованої торгівлі.
Серед підстав розірвання спірного договору Міська рада також зазначала недотримання Товариством умов договору в частині утримання території в належному санітарному стані та недотримання природоохоронних вимог.
Однак, місцевим господарським судом та судом апеляційної інстанції було встановлено, що на підтвердження зазначених обставин Міською радою не було надано жодних належних та допустимих доказів. Акт перевірки виконання Товариством умов договору є одностороннім, оскільки вказану перевірку було проведено за відсутності представника Товариства.
Крім того, у названому акті не зазначено які саме санітарні норми та природоохоронні вимоги порушено товариством та в чому конкретно полягає їхнє порушення. Не містять таких відомостей і листи Міської ради, направлені товариству з вимогою розірвати договір оренди землі з підстав утримання земельної ділянки в неналежному стані.
Визнали господарські суди під час розгляду справи відсутніми правові підстави для розірвання укладеного між сторонами договору і через передачу Товариством частини орендованої земельної ділянки в суборенду іншій особі без згоди міської ради, оскільки таке право Товариства передбачено умовами договору та не заборонено законодавством України. Зокрема за приписами статті 8 Закону України «Про оренду землі» орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця.
У процесі касаційного перегляду судових рішень місцевого та апеляційного господарських судів Вищий господарський суд України відхилив та визнав безпідставними доводи Міської ради, викладені у касаційній скарзі останньої, про те, що господарськими судами попередніх інстанцій не встановлено обставин, які мають істотне значення для правильного вирішення спору та надано неповну оцінку окремим доказам у справі.
Суд касаційної інстанції визнав, що господарським судом апеляційної інстанції при перегляді рішення господарського суду Кіровоградської області у даній справі фактичні обставини були встановлені на підставі всебічного, повного і об’єктивного дослідження поданих доказів в їх сукупності, висновки судів відповідають цим обставинам і їм дана належна юридична оцінка з правильним застосуванням норм матеріального і процесуального права, відтак відсутні підстави для зміни чи скасування оскаржуваних судових рішень.
Тож чи вжила Міська рада відповідних заходів, аби усунути торгівлю у Центральному сквері, чи обмежила Товариство у переданні частини земельної ділянки у суборенду іншій особі? Адже долею громадських територій Міська рада мала б перейматись ще при переданні земельних ділянок в оренду та укладенні відповідних договорів.
_03_03.png)
